terça-feira, 15 de setembro de 2015

Responsabilidade do promissário vendedor em relação às cotas de condomínio vencidas após a imissão do promissário comprador na posse do imóvel

No julgamento do Recurso Especial nº 1.345.331, que tramitou pelo rito dos Recursos Repetitivos no Superior Tribunal de Justiça, a Segunda Seção confirmou o entendimento jurisprudencial que vinha se consolidando para fixar que a definição da responsabilidade pelo pagamento das cotas de condomínio depende da relação material do sujeito com o imóvel, representada pela imissão do promissário comprador na posse e a comunicação deste fato ao condomínio. Na hipótese de o compromisso de compra e venda não ter sido levado a registro na matrícula do imóvel, tanto o promissário vendedor como o promissário comprador poderão ter responsabilidade pelo pagamento, a depender das circunstâncias de cada caso concreto. Na decisão proferida pela Segunda Seção do STJ, foram firmadas as seguintes teses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.


A solução adotada pelo STJ na tese de alínea “c”, todavia, gera consequências no campo processual que, de certa forma, dificulta a satisfação do crédito pelo credor, ou, de certa maneira, retira da obrigação propter rem o objeto que garantiria o direito do credor.

Com efeito, a obrigação do proprietário de arcar com os custos de manutenção da coisa comum em condomínio é propter rem, ou seja, ela surge do vínculo do sujeito com o imóvel, e não da sua manifestação de vontade em responder pela obrigação. Por esta razão, com a transferência do imóvel de um proprietário a outro, a obrigação acompanha o objeto e transfere-se ao novo titular, inclusive em relação a eventuais débitos referentes a períodos anteriores. Por outro lado, a aquisição da propriedade de um imóvel se dá apenas com o registro do título junto ao Ofício do Registro de Imóveis competente, conforme expressa previsão legal. Desta forma, o comprador, após o registro do título, passa a ser o titular passivo da obrigação.

Entretanto, são comuns os negócios jurídicos em que a transferência do direito de propriedade não coincide com o momento da imissão do comprador na posse do imóvel, seja porque as partes celebraram mero compromisso particular de compra e venda, seja porque firmaram a escritura pública exigida para o ato, mas não a levaram a registro. Foi exatamente em relação a estas situações que o STJ firmou as teses acima citadas, de modo a estabelecer que, ainda que não tenha havido o registro do compromisso, se o promissário comprador estiver imitido na posse e o condomínio conhecer o fato, não poderá o promitente vendedor responder pela obrigação. Este afastamento de responsabilidade do promitente vendedor é que gera, ao credor, a dificuldade de satisfação de seu crédito.

Neste aspecto, o afastamento total da responsabilidade do promitente vendedor significa que nenhum de seus bens poderá ser afetado por eventual busca judicial do Condomínio pela satisfação de seu crédito. Assim, se a aquisição da propriedade se dá apenas com o registro do título perante o Ofício do Registro de Imóveis, significa dizer que a tese firmada pelo STJ conduz a uma situação em que o promissário comprador é o responsável pela obrigação, mas que o imóvel do qual deriva a obrigação propter rem não pode ser expropriado, já que ainda pertence ao patrimônio jurídico do promissário vendedor justamente por não ter havido ainda o registro da transferência e, por lei, a aquisição da propriedade pelo comprador. Na hipótese deste fato ocorrer, estaríamos diante de uma obrigação propter rem na qual o imóvel que serve de origem da obrigação, e que serviria como garantia natural do crédito, não poderia ser buscado pelo credor, que se limitaria a buscar bens pessoais do devedor para satisfação do seu direito.

Notando esta impropriedade, a Terceira Turma do mesmo STJ proferiu julgamento no Recurso Especial nº 1.442.840, no qual apresentou uma interpretação mais completa da tese contida na alínea “c” do acórdão do REsp nº 1.345.331. Por aquela decisão, o STJ esclareceu que o vínculo obrigacional de contribuir com os custos do condomínio deve ser analisado sob a ótica da teoria da dualidade, que decompõe a obrigação “em débito (schuld), o dever de prestar, e responsabilidade (haftung), a sujeição do devedor, ou terceiro, à satisfação da dívida”. Por esta teoria, “o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio”, que no caso seria o promitente comprador. Contudo, o ponto chave é que a responsabilidade pelo pagamento da dívida, quando demandada, recai também sobre o proprietário (promissário vendedor) que ainda não se desvinculou do imóvel, o que preservaria a própria característica da obrigação propter rem.


Assim, também o proprietário (promitente vendedor) seria legítimo a responder ações que venham da cobrar cotas condominiais vencidas, ainda que referentes a período posterior à imissão na posse do promitente comprador e à eventual comunicação do fato ao condomínio, justamente para que o credor possa atingir o imóvel para satisfação de seu crédito. A nosso ver, entretanto, a responsabilidade do proprietário (promissário vendedor) é limitada ao imóvel que deu origem ao débito, de forma a ser vedado o atingimento de bens próprios que não guardem relação com a obrigação condominial.

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